万科34年历史告诉你：2018年，你该买这些房子！

来源：楼市头条  作者：渔村村长

原标题：万科34年历史告诉你：2018年，你该买这些房子！

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万科的总部变迁史，既是深圳的城市发展史，也是万千深圳人的买房史。

前段时间写了一篇《万科跑了，盐田的房子还能买吗？》，在微博（ID：楼市最头条）上引起了热烈讨论。

其实，关于万科总部要搬迁的新闻已经流传了几年，有说要搬到前海，也有说要搬到车公庙。这次在深圳湾超总拿地，总算是坐实了传闻。

有人问我，万科为什么要选择深圳湾而抛弃盐田？

这个问题其实很好回答——一切都是利益。

用屁股都可以想到的是，不管是万科还是其他公司，当深圳湾超总这样的地方抛出绣球时，几乎没有人可以免疫。

1、按照深圳人的歪歪，深圳湾可能是、也正在发展成为宇宙的中心，比如腾讯、百度、阿里乃至恒大、华润总部都在此区域，你不要告诉我，万科不对这个地方不敢兴趣。

2、31亿的总价，1.87万的楼面地价简直是白菜中的白菜，而且政府定向，拿地不废吹灰之力。如果是市场化拍地，万科恐怕得多掏50亿。这等千年一遇的好事，过了这个村就再也没有了。

3、总部有n多，万科也不在乎多一个。所谓的总部，可以随便取，比如国际总部、华南总部、亚太总部，可以随便取，反正到时候都是我的。

所以，无论你怎么歪歪，无论万科一帮高管多纯情，都无法拒绝这一诱惑。这就像一个绝色裸女摆在你面前，而你又绝对不用负任何责任，不动心的只能是傻逼了。

当然了，未来的万科总部搬离盐田，也还有其他理由，比如，万科总部的员工对这个地儿没多少感情。

据我所知，尽管在盐田总部多年，但万科的管理层们几乎没有住在盐田的，比如郁亮本人几年前就住在福田百花片区，原因是孩子要上学。

老板如此，万科总部的其他员工也一样，教育、医疗、生活便利等等，都满足不了这些人的要求，因此，除了一些新入职的员工会住万科在沙头角的宿舍外，大多员工都会选择白天在盐田上班，晚上回市区。

这也可以从另一角度解释，盐田的房子为何不入多数人的法眼。

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事实上，这将是万科自2009年将总部迁入盐田大梅沙7年之后，第三次更换总部所在地。

万科的搬迁过程，实际上体现了万科在深圳三段不同的战略时期：从深耕罗湖福田到“江河湖海”再到“轨交中心”，更从侧面反映了盐田在深圳发展历史上的轨迹变迁。

起初，万科认为深圳城市发展的重点是罗湖与福田，主要在这两个区拿地。

万科在深圳开发的第一个项目是位于罗湖黄贝路口的天景花园，也是万科物业进驻的第一个小区，福田景田的万科城市花园也是这个时期的项目。

第一次战略转移，来源于万科提出的“江河湖海渠”计划，即在江边、河边、湖畔、海岸线拿地。当时深圳万科项目总监王永超称“靠山”和“亲水”是他们找地的方向。

这个时期，深圳万科在关外的龙岗、龙华和关内的盐田拿地最多，例如金域蓝湾、葵涌项目。

武汉万科的营销总林良铭曾表示：“‘江河湖海渠’计划就是为逐步兴起的大众型富人去提供大众豪宅。”

于是，2006年开发完红树林的金域蓝湾三期后，万科从深圳市中心彻底消失，战略重心全线转往海景更美的东海岸。

到了2009年，万科总部从福田梅林迁至盐田大梅沙。王石称：“希望大梅沙总部成为深圳东部一道亮丽的风景线。”

大梅沙万科中心

那个时期的王石坚定地认为“江河湖海渠”地产是稀缺资源，并表示在这方面“吸收了香港的经验”。

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不巧的是，深圳后来并没有按照邻居香港的历史进程发展，盐田也因此陷入了尴尬的境地。

香港最贵的住宅是俯瞰维多利亚港的“半山豪宅”，确实靠山临水，但这不是决定它价值的主要因素。

香港是作为港口城市兴起的，最早期的商业活动就集中在维多利亚港周边，现在的中环中心和港府所在地都临近港湾。

而深圳虽然比邻珠江口、沿海，也是重要港口，但它并不是由港口自然形成的经济中心，而是改革开放的政策产物。

而且，随着深圳的经济转型，深圳的稀缺资源越来越不可能是大梅沙的海景地产，而是金融业、科技行业集中区域周边的地产，比如南山中心和后海总部基地。

当连接深圳机场和香港机场、主打空港概念的前海自贸区把宝安中心的房价拉至豪宅价位的时候，已经没盐田什么事儿了。

虽然临海，但深圳已不是一座亲海的城市，它的房地产行业和这座城市的气质高度统一，是务实的。

“江河湖海渠”在盐田葵涌的标杆项目“17英里”，2005年以24000元／平方米的均价开盘，据不少媒体人士回忆，开盘当天全国的高端客户“打着飞的来抢房”，但17英里不到半天每平米上涨6000元，最终闹出著名的“砸售楼处”事件。

一砸成名的17英里在十年之后，也就是深圳房价暴涨的2015年，二手房成交价不足40000元／平方米，同期关内豪宅全线破十万。

不只是17英里，几乎所有的盐田海景住宅几乎都被深圳“遗忘”了，我前几天写的买房7年巨亏2215万就是典型的例子。

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万科的第三个战略阶段就是向轨交中心（地铁站、轨交站、高铁站）靠拢。可以看到，万科想要的不仅仅是回城而已，它每回归一步都是朝最为核心的地段走。

深圳湾的臻湾汇和位于安托山的瑧山府、莲塘围的瑧山道，三个项目组成了万科2016年首个高端产品系列“臻系列”，全部位于城中核心地带，其中臻湾汇最受瞩目，既处于深圳湾总部基地，还是地铁上盖项目。

随着深圳市区房价的暴涨，竞争对手恒大大举布局城区旧改，深圳万科回归市区心情更加迫切。

在2016年深圳市政府刚刚吹响“东进”的号角，将罗湖、盐田、龙岗、坪山、大鹏等纳入版图不久，和万科总部同处一个建筑物里的深圳公司就迫不及待的搬到了市中心福田。

万科广深区域总经理张纪文曾说过：“城市产生和发展都是基于效率形成的。”务实的深圳最终把万科带离了江河湖海，也让盐田成了被抛弃的那一个。

在Q房网统计的深圳2017年片区二手房价涨跌榜上，梅沙以7.02%的跌幅位居跌幅榜第二名，而涨幅榜上排名第一的松岗涨幅则高达23.62%。

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但是很难说，万科现在抛弃盐田是不是一个正确的选择。

盐田虽然发展空间不足、经济总量偏小，但在东部地区中，盐田区的优势格外鲜明。

这点我就不再啰嗦了，不懂的请自己问度娘。

我想，寸土寸金的深圳恐怕不存在一个永远被抛弃的区域，盐田是一块终究会发光的金子，只是在等一个合适的时机罢了。这个时机，会不会是8号线通车那一天呢？

你问我，盐田的房子能买吗？我也不知道，其实这取决于你的心态，看看我上一篇文章在微博上的评论，我想你也会有自己的选择。毕竟，万科要靠盖豪宅赚钱，而你可能只想坐在阳台吹吹海风。

虽然梅沙的房价有所下跌，但整个盐田则在快速回暖。根据中原大数据的统计，2017年1月份盐田区二手房成交均价36981.19元/平米，而到了11月，盐田区二手房成交均价52855.36元/平米，上涨42.9%，房价涨幅明显。

想在盐田买房的人，恐怕必须有一颗“佛系投资”的坚强内心！

微博评论摘选：

@宝安木子：肯定能买，房子没有好坏之分，只有适合不适合之分。洼地一定会逐步填平，但是填平之后呢，怎么走？8号线对盐田的正面影响是肯定的，但是一个片区的发展和未来，单靠一条地铁是远远不够的，比如布吉，缺地铁吗？缺学校吗？

@陶文杰：万科跑了，还有华大基因呢，终有一天华大市值超越万科。

@深圳投资那些事儿：华大基因已经替代乐视入选创业板指数成份股了，超越万科只是时间问题。

@洪怀懋：看了这篇文章，如果能体会到高低会转换，说明你有一颗平静理智的心。

@深圳投资那些事儿：还好，入手第一年就翻倍的涨幅，比很多买入后就套20%以上的股市价值者需要死掉的脑细胞少多了。

@深圳投资那些事儿： 在我看来，这就说明即使是价值投资，也要有足够的安全边际，否则在持有过程中面对大回撤，跑输大市，媒体公众不断质疑，“佛系投资”这种心态长期保持也是一种挑战，这是我选择2014～2015年价值低估到极点进入的原因。

@深圳王科长：投资心态很好，就怕有人买了这里总是认为买其他区域的是傻瓜。

@陶文杰：不能用长期投资逻辑来做短期操作，其实有点偷懒，功课做得不深。

@时间方向：盐田、罗湖不是一有丝毫的机会就使劲踩龙华嘛，其实龙华到盐田也就半个小时，起码还是能辐射到的。然而大力发展宝中、沙井的话，盐田可能还没东莞长安地理位置好了。

（本文部分内容综合自见地）

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